Comunicação entre as partes

COMUNICAÇÕES. QUADRO LEGISLATIVO:

"Artigo 9.º
Forma da comunicação
1 - Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.
2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.
3 - As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.
4 - Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede.
5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.
6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de receção.
7 - A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, é efetuada mediante:
a) Notificação avulsa;
b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original;
c) Escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n.º 1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação."
(Art.º 9.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o NRAU, com a alteração operada pela Lei n.º 31/2012, de 14/08)

"Artigo 10.º
Vicissitudes
1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que: a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais;
b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário. 2 - O disposto no número anterior não se aplica às cartas que:
a) Constituam iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e atualização da renda, nos termos dos artigos 30.º e 50.º;
b) Integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14.º-A e 15.º, respetivamente, salvo nos casos de domicílio convencionado nos termos da alínea c) do n.º 7 do artigo anterior.
3 - Nas situações previstas no número anterior, o senhorio deve remeter nova carta registada com aviso de receção decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.
4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.
5 - Nos casos previstos nas alíneas a) e b) do n.º 7 do artigo anterior, se:
a) O destinatário da comunicação recusar a assinatura do original ou a receção do duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, o advogado, solicitador ou agente de execução lavra nota do incidente e a comunicação considera-se efetuada no próprio dia face à certificação da ocorrência;
b) Não for possível localizar o destinatário da comunicação, o senhorio remete carta registada com aviso de receção para o local arrendado, decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatário não foi localizado, e considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio."
(Art.º 10.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o NRAU, com a alteração operada pela Lei n.º 31/2012, de 14/08)

Artigo 11.º
Pluralidade de senhorios ou de arrendatários
1 - Havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente, devendo o arrendatário dirigir as suas comunicações ao representante, ou a quem em comunicação anterior tenha sido designado para as receber.
2 - Na falta da designação prevista no número anterior, o arrendatário dirige as suas comunicações ao primeiro signatário e envia a carta para o endereço do remetente.
3 - Havendo pluralidade de arrendatários, a comunicação do senhorio é dirigida ao que figurar em primeiro lugar no contrato, salvo indicação daqueles em contrário.
4 - A comunicação prevista no número anterior é, contudo, dirigida a todos os arrendatários nos casos previstos no n.º 2 do artigo anterior.
5 - Se a posição do destinatário estiver integrada em herança indivisa, a comunicação é dirigida ao cabeça-de-casal, salvo indicação de outro representante.
6 - Nas situações previstas nos números anteriores, a pluralidade de comunicações de conteúdo diverso por parte dos titulares das posições de senhorio ou de arrendatário equivale ao silêncio."
(Art.º 11.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o NRAU, com a alteração operada pela Lei n.º 31/2012, de 14/08)

Artigo 12.º
Casa de morada de família
1 - Se o local arrendado constituir casa de morada de família, as comunicações previstas no n.º 2 do artigo 10.º devem ser dirigidas a cada um dos cônjuges.
2 - As comunicações do arrendatário podem ser subscritas por ambos ou por um só dos cônjuges. 3 - Devem, no entanto, ser subscritas por ambos os cônjuges as comunicações que tenham por efeito algum dos previstos no artigo 1682.º-B do Código Civil."
(Art.º 12.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou o NRAU, com a alteração operada pela Lei n.º 31/2012, de 14/08)

JURISPRUDÊNCIA:

Modalidades e formalidade da comunicação entre as partes no contrato de arrendamento:
(...)
A matéria das modalidades e formalidade da comunicação entre as partes no contrato de arrendamento encontra-se regulada de modo exaustivo e cuidadoso nos artigos 9.º e 10.º do NRAU.
Após as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14/08, o artigo 9.º que rege sobre a “forma de comunicação” estabelece o seguinte:
1 - Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, actualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção.
2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.
(…) 5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.
6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção.
7 - A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, é efectuada mediante:
a) Notificação avulsa;
b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original;
c) Escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n.º 1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação.
Por sua vez o artigo 10.º, preocupado com as vicissitudes que podem impedir o sucesso da comunicação ou os litígios a propósito da sua concretização, estabelece o seguinte:
1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que:
a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais;
b) O aviso de recepção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário. 2 - O disposto no número anterior não se aplica às cartas que:
a) Constituam iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e actualização da renda, nos termos dos artigos 30.º e 50.º;
b) Integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14.º-A e 15.º, respectivamente, salvo nos casos de domicílio convencionado nos termos da alínea c) do n.º 7 do artigo anterior.
3 - Nas situações previstas no número anterior, o senhorio deve remeter nova carta registada com aviso de recepção decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta.
4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1, considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.
5 - Nos casos previstos nas alíneas a) e b) do n.º 7 do artigo anterior, se:
a) O destinatário da comunicação recusar a assinatura do original ou a recepção do duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, o advogado, solicitador ou agente de execução lavra nota do incidente e a comunicação considera-se efectuada no próprio dia face à certificação da ocorrência;
b) Não for possível localizar o destinatário da comunicação, o senhorio remete carta registada com aviso de recepção para o local arrendado, decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatário não foi localizado, e considera-se a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.
Aplicando o regime destes dispositivos legais ao caso em apreço e tendo presente os factos apurados acima relatado, é fácil concluir que quanto à arrendatária a notificação se deve considerar efectuada regular e eficazmente.
Com efeito, sendo a primeira comunicação para efeitos de resolução do contrato por falta de pagamento de rendas e interpelação para o pagamento destas, a senhoria promoveu a notificação da arrendatária, como devia, por notificação judicial avulsa (artigo 9.º, n.º 7).
E uma vez que essa notificação judicial avulsa se frustrou por a arrendatária não ter sido encontrada, a senhoria enviou, como devia, carta registada com aviso de recepção para o local arrendado, decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que a destinatária não tinha sido localizada (artigo 10.º, n.º 5), sendo que nos termos legais, apesar de esta carta não ter sido recebida (foi devolvida), a mesma considera-se recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.
A arrendatária considera-se, pois, regular e eficazmente notificada. A entender-se que essa comunicação é necessária e suficiente para a formação de título executivo teríamos título executivo. Não é, contudo, a comunicação à arrendatária que, em nossa opinião, releva para o presente caso. É a comunicação aos fiadores.
Quanto a estes, a senhoria limitou-se a enviar uma carta. E, apesar de a mesma ter sido devolvida (no caso da fiadora por não ter sido reclamada; no caso do fiador por constar a informação de que o destinatário se mudou), certo é que a senhoria, ao contrário do que fez com a arrendatária, relativamente à qual cumpriu a derradeira tentativa prevista no artigo 10.º, não tentou novamente comunicar-lhes a falta de pagamento da renda, não tendo enviado nova carta registada com aviso de recepção conforme prevê o artigo 10.º.
Ora nos termos do artigo 10.º, n.º 2, alínea b), nos casos em que a carta haja sido devolvida por ter sido recusada ou não ter sido levantada na estação de correios (sendo certo que no caso do fiador o motivo da devolução anotado no envelope não é sequer nenhum desses) a comunicação não se considera feita quando as cartas integrem título para pagamento de rendas ao abrigo do artigo 14.º-A, que é precisamente a finalidade que aqui estaria em causa. Nessa situação, o n.º 3 do artigo 10.º exige o envio de nova carta registada com aviso de recepção, decorridos 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta, e o n.º 4 prescreve que se esta segunda carta for devolvida por ter sido recusada ou não ter sido levantada na estação de correios a comunicação se considera feita no 10.º dia posterior ao envio da segunda carta.
(...)
(cfr. Ac. TRP, Proc. 869/13.9YYPRT.P1, de 24-04-2014 - Fundamentação - disponível em www.dgsi.pt)