Compra e Venda

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, P.º 0430093, de 22-04-2004
Sumário:
"Verificados os requesitos da anulabilidade de um contrato de compra e venda, está na disponibilidade do comprador optar por exercer o direito potestativo de anulação que a lei lhe confere, podendo, em alternativa, se pretender ficar com o bem, quedar-se pelo pedido de redução do preço, o que representa um menor em relação ao pedido de anulação."

Fundamentação:
"(...)
1. Venda de bens onerados:
Dispõe o art. 905º do CC (como todos os preceitos adiante citados sem outra menção) que se o direito transmitido estiver sujeito a ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o contrato é anulável por erro ou dolo, desde que no caso se verifiquem os requisitos legais de anulabilidade. Visa esta disposição tutelar o comprador sempre que este, depois da aquisição descobre que o direito está afectado por uma qualquer limitação que se revela eficaz em relação a ele. Não interessará tanto a natureza jurídica do direito do terceiro, mas a sua eficácia contra o comprador. São assim abrangidos pelo preceito os direitos reais limitados de gozo (como o usufruto e a servidão), as garantias reais (como a hipoteca), direitos de crédito (como a locação) e quaisquer posições jurídicas que, independentemente da sua exacta qualificação, se mostrem eficazes em relação ao comprador e que este ignorava no momento da compra. Não serão vícios do direito, não cabendo no âmbito do preceito, os encargos ou ónus inerentes aos direitos da mesma categoria, como são os limites legais do direito de propriedade e as servidões legais [Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, II Vol., 4ª ed., 197; Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 28 e segs; Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, 251 e segs; Ferrer Correia e Almeno de Sá, CJ XVIII, 4, 25].
Existindo ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da categoria do transmitido, a venda é anulável por erro ou dolo, verificados os respectivos requisitos de relevância do erro sobre o objecto do negócio (art. 251º) - quer as condições gerais de essencialidade e da propriedade, quer as condições especiais da essencialidade para o comprador do elemento sobre que incidia o erro e o seu conhecimento ou cognoscibilidade pelo vendedor (art. 247º, ex vi do art. 251º) - ou do dolo (art. 254º) - essencial e determinante, traduzido na intenção ou consciência de induzir ou manter em erro o adquirente [Cfr. Calvão da Silva, Ob. Cit., 32; Pires de Lima e Antunes Varela, ibidem; Galvão Teles, Contratos Civis (Exposição de Motivos e Projecto), BMJ 83-129 e 130; Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Vol. III, 126.].
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Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, P.º 16368/09.0T2SNT.L1.S1, de 31-05-2011
Sumário:
I – Não têm aplicação ao regime da venda de bens onerados, previsto nos artigos 905º a 912º do Código Civil, as normas da caducidade de acção estabelecidas nos artigos 916º e 917º do mesmo diploma, respeitantes ao regime da venda de coisas defeituosas.
II – Logo, invocando-se uma situação de venda de imóvel onerado com uma servidão de vistas, cuja existência foi ocultada ao comprador, estaremos – a comprovar-se tal situação – perante um cumprimento defeituoso da obrigação, por violação dos deveres laterais do negócio, conducente à obrigação de reparação dos consequentes danos causados.
III – Assim sendo, o direito à indemnização apenas prescreve decorrido o prazo ordinário de vinte anos previsto no artigo 309º do Código Civil.

Fundamentação:
"(...)
Deste modo, tal como na venda de coisas defeituosas, deve entender-se que o exercício de quaisquer direitos fundados na venda de bens onerados está sujeito ao mesmo regime de caducidade. Regime que é aplicável ao direito de indemnização, mesmo que desacompanhado de qualquer pedido de anulação.
Nos termos do art. 287 n.º 1 do C. Civil, o respectivo prazo é de um ano, contado do conhecimento do vício que lhe serve de fundamento.
Neste mesmo sentido se pode ver Pedro Romano Martinez, obra citada, pag. 418.
Contra este entendimento não colhe o argumento de que o montante do dano só foi conhecido depois de transitada a decisão que reconheceu a existência da servidão e depois da transacção em que foi acertado o montante que a autora desembolsou para desonerar o prédio, sempre muito tempo depois de esgotado o prazo acima considerado.
Como decorre da sua alegação, a autora tomou conhecimento da existência da servidão de vistas em Novembro de 1996, e foi nesse mesmo mês que foi requerida a inscrição desse encargo no registo predial. Assim, o ónus ficou logo identificado e a desvalorização que o mesmo representava para o prédio onerado era, desde logo, determinável, podendo ser prontamente exercidos os direitos que assistissem à compradora, fundados na sua existência.”.
3. É pacífico que estamos aqui perante a venda de um bem onerado.
O regime da venda de bens onerados encontra-se regulado na Secção V do Capítulo I do Título II do Código Civil (artigos 905º a 912º).
Supõe-se nesta secção a existência de encargos ou ónus que incidam sobre o direito transmitido (vícios do direito) e não a existência de vícios da coisa, aos quais se refere a secção seguinte.
Segundo os Profs. PIRES DE LIMA E ANTUNES VARELA (Código Civil Anotado, Vol. II, 1968, pág. 149), são vícios do direito um usufruto, uma hipoteca, um privilégio por obrigação anterior que se venha a executar, um penhor, uma servidão, etc., constituídos em benefício de terceiro. Já não são vícios do direito os encargos ou ónus inerentes aos direitos da mesma categoria, como são as limitações legais ao direito de propriedade e as servidões legais. São estes os limites normais a que se refere o artigo 905º, segundo o qual, “Se o direito transmitido estiver sujeito a alguns ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o contrato é anulável por erro ou dolo, desde que no caso se verifiquem os requisitos legais da anulabilidade”.
Havendo ónus ou limitações que excedam esses limites normais, a venda é anulável por erro ou dolo, desde que no caso se verifiquem os requisitos legais da anulabilidade. São, pois, aplicáveis as disposições dos artigos 251º (erro sobre o objecto do negócio) e 254º (dolo), designadamente no que se refere à essencialidade do erro e à sua recognoscibilidade para o declaratário (obra e local citados).
Por sua vez, o Conselheiro RODRIGUES BASTOS, citando Larenz (Notas ao Código Civil, Vol. IV, 1995, pág. 94), diz: “Existe vício na venda quando, em consequência de defeitos na titularidade do vendedor, o comprador recebe um direito diminuído relativamente àquele que segundo o contrato o vendedor estava obrigado a proporcionar-lhe. Sucede assim se o vendedor não pode proporcionar ao comprador a propriedade da coisa porque ele próprio não é proprietário dela, e não pode sequer adquirir a sua propriedade, ou não puder proporcionar-lhe uma propriedade livre de encargos por ela estar onerada com um direito real pertencente a terceiro, ou finalmente, quando não puder facultar-lhe o exercício pacífico das faculdades de domínio porque um terceiro tem um direito de aproveitamento ou um direito de proibição que possa ser exercido contra o comprador”.
(...)

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